강남구 역삼동 720-4,5번지 빌딩 매매 사례 분석: 2019년 440억 원 거래, 현재 가치는?
안녕하세요. 대한민국 비즈니스의 심장이자 고급 상업시설이 밀집한 강남구 역삼동, 그중에서도 테헤란로 핵심 입지는 늘 높은 가치를 인정받으며 투자자들의 이목을 집중시키고 있습니다. 오늘은 선릉역 인근에 위치한 한 대형 빌딩의 2019년 매매 사례를 분석하며, 과거 거래 내역을 통해 본 투자 가치와 현재(2025년 8월 28일 기준) 변화된 가치, 그리고 그 이면에 숨겨진 부동산 가치 상승 요인들을 심층적으로 탐구해보고자 합니다.
역삼동 빌딩 개요: 2019년 6월 440억 원 거래
먼저, 해당 빌딩의 주요 정보를 살펴보겠습니다.
- 소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 720-4,5번지 (마크로젠빌딩)
- 인근 지하철역:동해어업전진기지 선릉역 (최고의 접근성)
- 거래일: 2019년 6월
- 매매가격: 440억 원
- 토지가격: 평당 2억 1,775만 원
- 대지면적: 202.07평 (약 668㎡)
- 건물면적: 1,878.81평 (약 6,211㎡)
- 용도지역: 일반상업지역
- 층수: 지하 2층 ~ 지상 15층
- 도로 조건: 10차선 대로변 / 4m 양면도로 (압도적인 접근성 및 가시성)
- 준공년도: 1993년 5월 27일
- 공시지가 (당시): 약 1억 2,780만 원/평 (토지가격 대비 약 1.70배)
과거 거래 내역 및 매각 차익 분석
이 빌딩은 장기간 보유를 통해 엄청난 가치 상승을 실현한 흥미로운 사례입니다.
- 2009년 11월: 278억 원 (평당 1억 3,758만 원, 연면적당 1,480만 원)에 매매.
- 2019년 6월: 약 11년 보유 후 440억 원 (평당 2억 1,775만 원, 연면적당 2,342만 원)에 매각.
11년간의 보유 기간 동안 괄목할 만한 매각 차익을 기록했습니다.
- 11년간 162억 원 매각 차익 발생.
- 이는 연간 약 14억 7,272만 원, 월당 약 1억 2,273만 원의 수익을 의미합니다 (단순 매각 차익 기준).
이러한 매각 차익은 역삼동 테헤란로 핵심 입지의 부동산 가치 상승 추세와 대형 빌딩의 투자 매력이 복합적으로 반영된 결과로 해석됩니다.
2019년 시장 맥락에서의 가치 평가
2019년 6월 당시 440억 원에 거래된 이 건물은 평당 2억 1,775만 원으로, 강남구 역삼동 테헤란로 내에서도 최고 수준의 가격대를 형성했습니다. 대지면적 202.07평과 건물면적 1,878.81평을 고려하면 대형 상업빌딩으로 분류될 수 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 상업적 활용 가능성이 매우 뛰어나며, 선릉역 인근이라는 교통 및 비즈니스 프리미엄이 극대화되어 반영된 가격이었다고 볼 수 있습니다.
특히 10차선 대로변에 접하고 4m 양면도로를 끼고 있는 조건은 압도적인 상업적 접근성과 가시성을 제공하여 당시에도 매우 높은 가치를 부여받았을 것입니다. 준공년도 1993년이라는 점은 향후 대규모 리모델링이나 재건축을 통한 추가 가치 증대 잠재력을 시사합니다.
현재(2025년) 시세 추정: 가치 상승은 얼마나?
강남구 역삼동은 선릉역 주변의 비즈니스 활성화와 테헤란로 정비사업 등 대규모 개발 호재로 인해 2019년 이후에도 꾸준한 가격 상승세를 보였습니다. 이 기간 강남권(역삼동 포함) 대형 상업용 빌딩의 평당가는 평균 25%에서 40% 정도 상승한 것으로 추정됩니다. 특히 테헤란로는 국내 최고가 평당 7억 원 매각 사례도 거론될 만큼 가치 상승이 두드러진 지역입니다.
이러한 상승률을 2019년 토지가격에 적용하여 2025년 8월 28일 기준 현재 시세를 추정해 볼 수 있습니다.
- 2019년 평당 2억 1,775만 원에 25% 상승률을 적용하면 약 2억 7,219만 원/평 수준입니다.
- 40% 상승률을 적용하면 약 3억 435만 원/평 수준입니다.
따라서 해당 빌딩의 토지가격은 2025년 현재 평당 2억 7천만 원대에서 3억 원대 초반 수준으로 평가될 가능성이 있으며, 이는 전체 매매가에도 매우 유의미한 상승으로 이어졌을 것입니다.
부동산 가치 상승을 견인하는 주요 요인
이러한 가치 상승 뒤에는 역삼동 빌딩이 가진 여러 긍정적인 요인이 존재합니다.
- 최적의 위치: 선릉역 인근 10차선 대로변에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나고, 테헤란로의 핵심 비즈니스 지역에 편입되어 안정적인 유동 인구 및 비즈니스 수요를 확보합니다.
- 용도지역의 활용성: 일반상업지역에 속하여 상가, 오피스, 의료 시설 등 다양한 상업적 용도로 활용 가능하여 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.
- 재건축/리모델링 잠재력: 1993년 준공으로 노후화가 진행되었으나, 뛰어난 입지와 대규모 면적은 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 증대 수요를 유발할 가능성이 높습니다.
- 지역 개발 호재: 테헤란로 정비사업 및 선릉역 주변 상업지구 활성화는 해당 빌딩의 장기적 가치 상승을 견인하는 강력한 호재로 작용합니다.
투자 시사점 및 주의사항
이 사례는 투자자들에게 다음과 같은 중요한 시사점을 던집니다.
- 장기 투자의 성공: 11년간 162억 원이라는 엄청난 매각 차익은 강남 핵심 지역 대형 빌딩의 장기 투자가 얼마나 큰 수익을 가져올 수 있는지를 보여주는 좋은 예시입니다.
- 최상위 입지의 힘: 10차선 대로변과 코너에 접한 빌딩은 뛰어난 가시성과 접근성을 바탕으로 최고 수준의 임대료와 안정적인 임대 수익을 창출하는 기반이 됩니다.
- 다양한 용도 활용 가능성: 일반상업지역이라는 특성상 재건축 시 다양한 용도로의 활용을 통해 추가 수익을 기대할 수 있습니다.
다만, 노후 건물(1993년 준공)이므로 대규모 리모델링 또는 재건축 시 예상되는 비용과 인허가 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
결론: 강남 역삼동 빌딩, 변함없는 투자 가치의 정점
강남구 역삼동 빌딩 매매 사례는 대한민국 최고 비즈니스 지역의 변함없는 가치와 대형 빌딩 투자의 잠재력을 명확히 보여줍니다. 탁월한 입지, 다양한 활용성, 그리고 장기적 개발 호재가 조화되어 지속적인 가치 상승이 기대되는 핵심 투자처로 평가됩니다.
