🏢 "50억에 사서 54억에 매도..." 강남 건물주가 '본전 치기'하고 나간 이유 (개포동 1189 매각 분석)
작성일: 2026년 1월 23일 (금) | 강남 빌딩 투자 실전 분석
안녕하세요! 대한민국 빌딩 투자의 기준, '빌딩의 정석'입니다.
모두가 선망하는 '강남 건물주'. 하지만 사기만 하면 무조건 수십억을 벌 수 있을까요?
오늘 분석할 사례는 냉혹한 부동산 시장의 현실과 기회를 동시에 보여주는 케이스입니다.
2021년 부동산 불장에 매입해, 4년 5개월 만인 2025년 10월에 매각한 개포동 건물.
시세 차익은 4억 원. 취득세와 이자를 떼면 사실상 '본전 치기'에 가깝습니다. 전 주인은 왜 지금 팔아야 했고, 새 주인은 무엇을 보고 샀을까요? 그 속사정을 분석합니다. 👇
📑 개포동 매각 분석 리포트 (Contents)
1. 💰 4년 보유, 수익률 0%의 진실
개포동 1189번지 건물의 매입과 매각 기록을 비교해 보았습니다.
| 구분 | 2021년 5월 (매입) | 2025년 10월 (매각) |
|---|---|---|
| 매매가 | 50억 원 | 54억 원 |
| 평당가 | 5,882만 원 | 6,364만 원 |
| 표면 차익 | + 4억 원 (단순 계산) | |
- 손익 계산: 취득세(약 2.3억), 중개수수료, 등기비, 그리고 4년간의 대출 이자를 고려하면 매도인은 실질적 수익이 거의 없거나 마이너스였을 것으로 추정됩니다.
- 매각 이유: 고금리 장기화에 따른 이자 부담과 자산 포트폴리오 재편을 위한 '현금 확보' 차원의 매각으로 보입니다.
2. 📍 개포동 1189: 입지는 죄가 없다
수익률은 아쉽지만, 건물 자체의 스펙은 훌륭합니다.
- 코너 입지: 10m x 6m 도로를 낀 코너 건물로 가시성이 매우 뛰어납니다.
- 교통: 신분당선 양재시민의숲역 역세권이며, 강남대로 진입이 수월합니다.
- 규모: 지하 1층~지상 6층, 연면적 270평 규모로 임대 수익을 내기에 최적화된 사이즈입니다.
3. 💎 매수자의 승리: 4년 전 가격에 샀다
매도인에게는 아픈 손가락이었겠지만, 매수인(새로운 강남 건물주)에게는 최고의 기회였습니다.
- 가격 메리트: 2025년에 2021년 가격(평당 6,364만 원)으로 강남 코너 건물을 매입했습니다.
- 안전마진: 주변 시세가 오르는 동안 가격이 멈춰있었기에, 매입 즉시 시세 차익을 안고 가는 안전한 투자입니다.
이것이 바로 부동산 시장의 아이러니입니다. 누군가의 '본전 치기'는 누군가에게 '저점 매수'의 기회가 됩니다.
4. 🏢 빌딩의 정석: 진입 가격이 승패를 가른다
이번 사례의 교훈은 명확합니다. "강남 건물주라고 무조건 성공하는 것이 아니라, '싸게 산' 강남 건물주가 성공한다"는 것입니다.
2021년 불장에 진입한 전 주인과, 조정기를 틈타 합리적인 가격에 진입한 현 주인의 미래는 다를 것입니다.
남들이 던질 때 받아낼 수 있는 용기, 그리고 저평가 매물을 알아보는 눈.
'빌딩의 정석'이 성공적인 진입 타이밍을 잡아드리겠습니다.
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