신사역 1분 거리 신축 빌딩 110억 매매 분석: 건축비도 못 건진 '마이너스 거래'의 진실
📊 핵심 요약 (Key Takeaways)
- 거래 현황: 2026년 1월, 신사역 초역세권 신축 빌딩이 110억 원(평당 1.5억)에 매매 완료.
- 수익 구조: 2022년 고점 매수 및 건축비 폭등으로 인해 원가(약 130억) 이하로 매각된 '손실 거래'.
- 투자 시사점: 공실 리스크를 견디지 못한 매도자의 비극이 매수자에게는 대한항공 부지 호재를 품은 '인생 기회'로 전환됨.
안녕하세요! 화려한 건물 뒤에 숨겨진 진짜 수익률을 파헤치는 투자 메이트 빌딩의 정석입니다. 👋
"역세권 코앞에 낡은 건물 사서, 예쁘게 새로 지어 팔면 대박 난다." 부동산 디벨로퍼들이 가장 선호하는 투자 공식이지만, 비용과 타이밍이 어긋나면 재앙이 되기도 합니다.
2026년 1월, 신사역 도보 1분 거리에 있는 갓 지은 신축 건물이 110억 원에 팔렸습니다. 실상은 건축비도 못 건진 '마이너스 거래'였던 이 사건을 10년 차 투자자의 눈으로 분석해 드립니다. 🔍
📍 논현동 신축 빌딩 거래 리포트
| 항목 | 상세 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 소재지 | 강남구 논현동 16-18 | 신사역 도보 1분 |
| 매매가 | 110억 원 | 2026년 01월 거래 |
| 토지/연면적 | 대지 71.60평 / 연 272.23평 | 지하 2층 ~ 지상 6층 |
| 준공일 | 2024년 12월 31일 | 신축 첫 입주 상태 |
Q1. 110억에 팔았는데 왜 손해인가? (Cost Structure)
매도인은 2022년 7월 고점에서 93.2억 원에 매입했습니다. 취득세, 명도비, 그리고 평당 1,000만 원을 상회하는 신축 건축비(약 30억)와 수년간의 금융 이자를 합산하면 총 원가는 최소 130억 원 이상으로 추정됩니다. 결국 110억 원에 매각한 것은 수십억 원의 생돈을 날린 뼈아픈 엑시트입니다.
Q2. 역세권 1분 거리인데 왜 공실이었을까? (Risk Factor)
입지는 완벽해 보였으나 '차량 진입'이 발목을 잡았습니다. 건물 뒤편의 급경사 계단과 4m 도로의 한계로 인해 주차 및 물류 이동이 불편했고, 이는 높은 임대료를 원하는 건물주와 실사용자 사이의 괴리를 만들며 장기 공실로 이어졌습니다.
Q3. 매수자는 '대박'을 잡았다 (Opportunity)
반면 매수자에게는 최고의 타이밍입니다. 바로 앞 대한항공 부지 개발 호재로 인한 지가 상승과 도로 확장 가능성이 열려 있기 때문입니다. 특히 남이 고생해서 지어놓은 신축 사옥을 원가 이하로 취득했다는 점은 강남 부동산 시장에서 보기 드문 사례입니다.
"매도인은 '현재의 이자'를 못 이겨 던졌고, 매수자는 '미래의 대한항공'을 보고 주웠습니다. 자본 체력이 뒷받침된 투자가 결국 승리한다는 부동산 시장의 냉혹한 진리를 보여주는 사례입니다."
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