“구로구청 맞은편 2층 갈비집 건물이 162억원이라고?”
처음 건물 사진만 보면 이런 생각이 들 수 있습니다.
지상 2층.
외관만 보면 구로구에서 흔히 볼 수 있는 상가 건물처럼 보입니다.
그런데 2026년 9월 이 부동산이 162억원에 거래됐습니다.
가격만 보면 의문이 생깁니다.
하지만 건물이 아니라 땅과 바로 옆 필지를 보면 162억원이라는 숫자를 조금 다르게 볼 수 있습니다.
구로동 98-1 핵심 거래 요약
소재지 : 서울 구로구 구로동 98-1
거래금액 : 162억원
대지면적 : 757.5㎡ / 약 229.14평
연면적 : 466.96㎡ / 약 141.26평
건물규모 : 지상 2층
용도지역 : 일반상업지역
건폐율 : 약 58.12%
현재 용적률 : 약 61.64%
토지 평당 거래가 : 약 7,070만원
162억원을 땅값으로 나누면 평당 약 7,070만원
162억원이라는 총액만 보면 상당히 큰 거래입니다.
하지만 토지 229.14평을 기준으로 다시 계산해보면 조금 다른 숫자가 나옵니다.
162억원 ÷ 229.14평
= 평당 약 7,070만원
개별공시지가는 평당 약 3,755만원입니다.
이를 단순 비교하면 실거래 평당가는 공시지가의 약 1.88배 수준입니다.
개발사업자의 시선에서는 지금 서 있는 2층 건물보다 이렇게 볼 가능성이 높습니다.
“구로구청 앞 일반상업지역 229평을 평당 7천만원대에 확보했다.”
왜 현재 2층짜리 건물이 중요할까
구로동 98-1은 일반상업지역입니다.
그런데 현재 건축물은 지상 2층이고, 용적률은 약 61% 수준에 머물러 있습니다.
즉 토지의 용도지역에 비해 현재 건물의 이용밀도가 낮은 편입니다.
이런 부동산은 기존 건물의 임대수익만 보기보다 향후 신축이나 개발을 통해 토지의 활용도를 얼마나 높일 수 있는가를 함께 검토하게 됩니다.
게다가 토지는 광대로 한 면에 접한 것으로 확인됩니다.
그런데 바로 옆 98-2를 보면 이야기가 더 재미있어진다
이번 거래에서 제가 가장 먼저 확인해 본 것은 바로 옆 필지입니다.
구로동 98-2번지.
98-2 역시 면적이 757.1㎡로 약 229평입니다.
감정평가 자료에서 확인되는 실제 거래사례를 보면 이 토지는 2023년 9월 25일 185억3,000만원에 거래됐습니다.
당시에는 건물이 포함된 거래가 아니라 상업 나지의 토지 거래였습니다.
구로동 98-2 거래
대지 : 757.1㎡ / 약 229평
거래금액 : 185억3,000만원
평당가 : 약 8,090만원
이번 98-1의 사용자 확보 거래가격은 평당 약 7,070만원.
옆 98-2의 과거 토지 거래가격은 평당 약 8,090만원입니다.
단순 계산하면 98-1이 평당 약 1,000만원가량 낮은 가격입니다.
물론 거래시점이 약 3년 차이가 나고 건물 유무, 계약조건, 권리관계 등이 다르기 때문에 이 숫자만 놓고 “싸게 샀다”고 단정할 수는 없습니다.
더 중요한 사실, 98-2에는 이미 오피스텔이 올라가고 있다
여기서 이번 거래를 바라보는 관점이 달라집니다.
98-2번지는 단순히 과거에 185억원에 팔린 땅으로 남아 있는 것이 아닙니다.
구로구청이 2026년 5월 공개한 자료를 보면 이곳에서는 현재 ‘씨엘스톤 구로 오피스텔 신축공사’가 진행되고 있습니다.
즉 이번 98-1 바로 옆에서 이미 실제 개발사업이 진행되고 있다는 뜻입니다.
이게 이번 거래의 핵심입니다.
98-1의 개발 가능성을 상상만 하는 것이 아니라, 바로 붙어 있는 98-2에서 이미 오피스텔 개발사업이 진행되고 있습니다.
229평 + 229평이면 약 458평
두 필지의 면적을 단순히 합치면 약 1,514.6㎡입니다.
평으로 환산하면 약 458평입니다.
하지만 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다.
98-1 매수자와 98-2 오피스텔 사업주체가 동일하다는 사실을 아직 확인하지 못했습니다.
다만 서로 맞붙은 비슷한 규모의 일반상업지역 토지라는 점과 한쪽에서 실제 개발사업이 진행되고 있다는 사실은 98-1의 향후 활용 가능성을 검토할 때 상당히 중요한 참고자료입니다.
만약 두 필지가 하나의 사업지로 연결된다면?
이 부분부터는 어디까지나 가정입니다.
만약 향후 동일한 사업주체가 두 필지를 확보하거나 사업적으로 연결할 수 있다면 약 458평 규모의 일반상업지역 부지가 됩니다.
229평 단독부지와 458평 부지는 건축계획에서 상당한 차이가 날 수 있습니다.
- 주차장 진입 및 램프 계획
- 엘리베이터와 계단 등 코어 배치
- 효율적인 평면 구성
- 상업시설과 업무시설 배치
- 오피스텔 등 주거형 상품의 세대 구성
토지 규모가 커지면 단순히 연면적만 늘어나는 것이 아니라 건축계획의 효율 자체가 달라질 수 있기 때문입니다.
일반상업지역이면 용적률 800%를 다 쓸 수 있을까?
여기서 가장 조심해야 할 부분입니다.
일반상업지역은 서울시 조례상 높은 용적률을 적용할 수 있는 지역이지만, 이것만 보고 곧바로 “800% 신축이 가능하다”고 판단하면 안 됩니다.
실제 건축 가능한 규모는 토지이용계획과 건축법상 여러 조건의 영향을 받습니다.
개발 전 반드시 확인할 것
지구단위계획 여부
건축선
도로 및 차량 출입 조건
주차대수
높이 및 사선 관련 제한
교육환경보호구역 등 중첩규제
계획하는 건축물의 실제 용도
특히 98-1은 공개 토지정보상 교육환경보호구역 저촉, 건축선 저촉 등의 조건도 확인되므로 실제 사업성을 판단하려면 건축사를 통한 매스검토가 필요합니다.
162억원은 비싼 가격일까?
이 질문에는 단순히 “비싸다” 또는 “싸다”라고 답하기 어렵습니다.
162억원만 보면 구로권 소형 건물 거래로 상당히 큰 금액입니다.
하지만 비교 대상을 현재의 2층 음식점 건물이 아니라 구로구청 앞 광대로변 일반상업지역 229평 토지로 바꾸면 해석이 달라집니다.
| 구분 | 98-1 | 98-2 |
|---|---|---|
| 대지 | 약 229평 | 약 229평 |
| 거래금액 | 162억원* | 185.3억원 |
| 평당가 | 약 7,070만원 | 약 8,090만원 |
| 현재 상태 | 지상 2층 상업용 건물 | 오피스텔 신축사업 진행 |
저는 이번 거래에서 162억원이라는 총액보다 229평의 일반상업지역 토지와 바로 옆 98-2의 실제 개발사업을 더 중요하게 봅니다.
구로구청 맞은편.
광대로변.
일반상업지역.
그리고 바로 옆에서는 이미 229평 규모 토지를 활용한 오피스텔 개발이 진행 중입니다.
그래서 이번 거래를 단순히 “2층 갈비집 건물이 162억원에 팔렸다”고만 보면 이 거래의 핵심을 놓칠 가능성이 있습니다.
한 줄 투자 인사이트
162억원에 산 것이 현재의 2층 건물인지, 구로구청 앞 일반상업지역 229평의 미래인지에 따라 이 거래의 평가는 완전히 달라집니다.
구로동 98-1 거래 FAQ
구로동 98-1의 대지면적은 얼마인가요?
757.5㎡로 약 229.14평입니다. 연면적은 466.96㎡, 약 141.26평이며 현재 지상 2층 건물이 들어서 있습니다.
162억원이면 토지 평당 가격은 얼마인가요?
162억원을 대지 229.14평으로 단순 나누면 평당 약 7,070만원입니다.
구로동 98-1은 어떤 용도지역인가요?
일반상업지역입니다. 현재 건물의 용적률은 약 61% 수준으로 확인됩니다.
바로 옆 구로동 98-2는 얼마에 거래됐나요?
감정평가 자료상 2023년 9월 25일 757.1㎡의 상업 나지가 185억3,000만원에 거래됐습니다. 평당 약 8,090만원 수준입니다.
98-2에는 현재 무엇이 들어오나요?
구로구청 공개자료 기준 ‘씨엘스톤 구로 오피스텔 신축공사’가 진행되고 있습니다.
98-1과 98-2가 함께 개발되나요?
현재 공개자료만으로는 98-1 매수자와 98-2 사업주체가 동일하다는 사실을 확인할 수 없습니다. 따라서 약 458평 통합개발이 확정됐다고 볼 수는 없습니다.
일반상업지역이면 용적률 800%까지 바로 지을 수 있나요?
용도지역상 높은 용적률을 기대할 수 있지만 실제 확보 가능한 연면적은 건축선, 도로, 주차, 높이, 중첩규제, 건축물 용도 등 여러 조건에 따라 달라집니다. 실제 투자 전 건축사 매스검토가 필요합니다.
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