강동구 성내동 50-16,17,18번지 빌딩 매매 사례 분석: 2019년 117.5억 원 거래, 현재 가치는?

안녕하세요. 서울 동부권의 대표적인 상업 중심지이자 교통의 요지인 강동구 천호동은 늘 역동적인 부동산 시장을 보여주고 있습니다. 오늘은 이곳 성내동에 위치한 한 빌딩의 2019년 매매 사례를 분석하며, 당시의 시장 맥락과 현재(2025년) 변화된 가치, 그리고 그 이면에 숨겨진 부동산 가치 상승 요인들을 심층적으로 탐구해보고자 합니다.

성내동 빌딩 개요: 2019년 3월 117억 5,000만 원 거래

먼저, 해당 빌딩의 주요 정보를 살펴보겠습니다.

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 50-16,17,18번지
인근 지하철역: 천호역 (뛰어난 접근성)
거래일: 2019년 3월
매매가격: 117억 5,000만 원
토지가격: 평당 11,630만 원
- 대지면적: 101.04평 (약 334㎡)
건물면적: 503.43평 (약 1,664㎡)
용도지역: 일반상업지역
층수: 지하 2층 ~ 지상 8층
도로 조건: 2차선 도로 × 4m 코너 (상업적 접근성 보통)
준공년도: 2005년 6월 10일
공시지가 (당시): 약 2,992만 원/평 (토지가격 대비 약 3.89배)

2019년 시장 맥락에서의 가치 평가

2019년 3월 당시 117억 5,000만 원에 거래된 이 건물은 평당 11,630만 원으로, 강동구 성내동 내에서도 상위권에 속하는 가격대를 형성했습니다. 대지면적 101.04평과 건물면적 503.43평을 고려할 때, 중대형 상업빌딩으로 분류될 수 있습니다. 특히, 일반상업지역(건폐율 70%, 용적률 800%)에 위치하여 향후 개발 시에도 상업적 활용 가치를 극대화할 잠재력을 가지고 있었습니다.

천호역 인근 상권과 4m 코너에 위치하여 소규모 상가 및 오피스 수요를 충족할 수 있는 잠재력이 높게 평가되었을 것입니다.

현재(2025년) 시세 추정: 가치 상승은 얼마나?

강동구 성내동은 천호역 주변의 상권 활성화와 함께 천호지구 재정비촉진지구 지정 등 지속적인 재개발 호재로 인해 2019년 이후에도 꾸준한 가격 상승세를 보였습니다. 이 기간 강동구 내 일반상업지역의 부동산 평당가는 평균 20%에서 30% 정도 상승한 것으로 추정됩니다.

이러한 상승률을 2019년 토지가격에 적용하여 2025년 현재 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

2019년 평당 11,630만 원에 20% 상승률을 적용하면 약 1억 3,956만 원/평 수준입니다.
30% 상승률을 적용하면 약 1억 5,119만 원/평 수준입니다.

따라서 해당 빌딩의 토지가격은 2025년 현재 평당 1억 3천9백만 원에서 1억 5천1백만 원 수준으로 평가될 가능성이 있으며, 이는 전체 매매가에도 매우 유의미한 상승으로 이어졌을 것입니다.

부동산 가치 상승을 견인하는 주요 요인

이러한 가치 상승 뒤에는 성내동 빌딩이 가진 여러 긍정적인 요인이 존재합니다.

뛰어난 입지: 천호역 인근에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어나고, 강동구의 중심 상권을 형성하여 꾸준한 유동 인구를 확보합니다.
최고의 용도지역: 일반상업지역에 속하여 건폐율 70%, 용적률 800%를 적용받아 향후 개발 시 높은 밀도로 건물을 올릴 수 있는 잠재력을 가집니다.
비교적 신축: 2005년 준공으로 아직 노후화 리스크가 낮으며, 깔끔한 건물 외관 및 내부 컨디션으로 임차인 모집에 유리합니다.
지역 개발 호재: 천호지구 재정비 및 상권 활성화는 해당 빌딩의 장기적 가치 상승을 견인하는 강력한 호재입니다.

투자 시사점 및 주의사항

이 사례는 투자자들에게 다음과 같은 중요한 시사점을 던집니다.

일반상업지역의 잠재력: 역세권 일반상업지역 내 꼬마빌딩은 높은 용적률을 활용한 재건축 및 리모델링을 통해 가치를 극대화할 수 있습니다.
코너 입지의 힘: 비록 2차선 도로 코너이긴 하나, 천호역 역세권에 위치하여 소규모 상가나 오피스 등으로 활용 가능성을 높여 안정적인 임대 수익에 기여합니다.
안정적인 임대 수요: 천호역 주변의 오피스 및 상가 수요는 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다.

다만, 2차선 도로에 접해 있어 대로변 빌딩에 비해 접근성이 다소 제한적일 수 있다는 점과, 임대 수익률에 대한 구체적인 데이터가 부족하다는 점은 투자 전 추가 확인이 필요한 부분입니다.

결론: 강동구 성내동 꼬마빌딩, 변화와 성장의 중심

강동구 성내동 빌딩 매매 사례는 우수한 입지, 일반상업지역의 잠재력, 그리고 지역 개발 호재가 조화되어 어떻게 부동산 가치 상승을 이끌어낼 수 있는지를 보여줍니다. 천호동 상권의 변화와 성장을 함께하는 매력적인 투자처라 할 수 있습니다.

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