용산구 이태원동 74-54번지 빌딩 매매 사례 분석: 2019년 27억 원 거래, 현재 가치는?
안녕하세요. 다양한 문화가 공존하며 늘 이국적인 매력으로 사람들의 발길을 끄는 용산구 이태원동. 이곳의 부동산은 그 독특한 상권만큼이나 흥미로운 투자 가치를 가지고 있습니다. 오늘은 이태원동에 위치한 한 빌딩의 2019년 매매 사례를 분석하며, 당시의 시장 맥락과 현재(2025년) 변화된 가치, 그리고 그 이면에 숨겨진 부동산 가치 상승 요인들을 심층적으로 탐구해보고자 합니다.
이태원동 빌딩 개요: 2019년 6월 27억 원 거래
먼저, 해당 빌딩의 주요 정보를 살펴보겠습니다.
- 소재지: 서울특별시 용산구 이태원동 74-54번지
- 인근 지하철역: 이태원역 (뛰어난 접근성)
- 거래일: 2019년 6월
- 매매가격: 27억 원
- 토지가격: 평당 5,100만 원
- 대지면적: 52.94평 (약 175㎡)
- 건물면적: 69.27평 (약 229㎡)
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 층수: 지하 1층 ~ 지상 2층
- 도로 조건: 4m 도로 접합
- 준공년도: 1978년 5월 25일
- 공시지가 (당시): 약 3,134만 원/평 (토지가격 대비 약 1.63배)
과거 거래 내역 및 매각 차익 분석
이 빌딩은 2011년 매매 이후 2019년까지 상당한 가치 상승을 경험했습니다.
- 2011년 5월: 12억 6,700만 원 (평당 2,393만 원)에 매매.
- 2019년 6월: 약 8년 보유 후 27억 원 (평당 5,100만 원)에 매각.
8년간의 보유 기간 동안 괄목할 만한 매각 차익을 기록했습니다.
- 8년간 14억 3,300만 원 매각 차익 발생.
- 이는 연간 약 1억 7,912만 원, 월당 약 1,493만 원의 수익을 의미합니다 (단순 매각 차익 기준).
이러한 매각 차익은 용산구 이태원동 지역의 부동산 가치 상승 추세와 해당 빌딩의 잠재력이 복합적으로 반영된 결과로 해석됩니다.
2019년 시장 맥락에서의 가치 평가
2019년 6월 당시 27억 원에 거래된 이 건물은 평당 5,100만 원으로, 용산구 이태원동 내에서도 중상위권 가격대를 형성했습니다. 대지면적 52.94평과 건물면적 69.27평을 고려할 때 소형 건물로 분류될 수 있습니다. 제2종일반주거지역에 위치하여 상업적 활용에 제한적일 수 있지만, 이태원역 인근이라는 활기찬 상권의 프리미엄이 충분히 반영된 가격이었다고 볼 수 있습니다. 다만, 4m 도로는 소규모 상가나 주거 용도로는 적합하나, 접근성에 있어서는 다소 한계가 있을 수 있습니다.
현재(2025년) 시세 추정: 가치 상승은 얼마나?
용산구 이태원동은 이태원역 주변 상권의 활성화와 외국인 밀집 지역이라는 독특한 특성, 그리고 용산공원 조성 및 용산국제업무지구 개발 등 굵직한 개발 호재로 인해 2019년 이후에도 꾸준한 가격 상승세를 보였습니다. 이 기간 용산구 내 상업용 부동산 평당가는 평균 20%에서 30% 정도 상승한 것으로 추정됩니다.
이러한 상승률을 2019년 토지가격에 적용하여 2025년 현재 시세를 추정해 볼 수 있습니다.
- 2019년 평당 5,100만 원에 20% 상승률을 적용하면 약 6,120만 원/평 수준입니다.
- 30% 상승률을 적용하면 약 6,630만 원/평 수준입니다.
따라서 해당 빌딩의 토지가격은 2025년 현재 평당 6,100만 원에서 6,600만 원 수준으로 평가될 가능성이 있으며, 이는 전체 매매가에도 유의미한 상승으로 이어졌을 것입니다.
부동산 가치 상승을 견인하는 주요 요인
이러한 가치 상승 뒤에는 이태원동 빌딩이 가진 여러 긍정적인 요인이 존재합니다.
- 독보적인 위치: 이태원역 인근 4m 도로에 위치하여 상권 접근성이 양호하며, 이태원 특유의 다문화 상권과 유동 인구를 흡수할 수 있는 장점이 있습니다.
- 용도지역의 활용성: 제2종일반주거지역에 속하여 상업적 용도 변경에는 제한이 있지만, 소규모 상가 및 주거 용도로 적합하여 꾸준한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.
- 재건축/리모델링 잠재력: 1978년 준공된 노후 건물이나, 이태원 상권의 프리미엄 가치와 더불어 향후 재건축 또는 대규모 리모델링을 통해 가치를 증대시킬 잠재력이 있습니다.
- 미래 개발 호재: 용산국제업무지구 개발, 용산공원 조성 등 굵직한 용산구 전체의 개발 호재는 이태원동의 가치를 장기적으로 더욱 높일 강력한 호재로 작용합니다.
투자 시사점 및 주의사항
이 사례는 투자자들에게 다음과 같은 중요한 시사점을 던집니다.
- 안정적인 가치 상승: 8년간 114%의 높은 가치 상승은 이태원역 인근 지역의 부동산이 가진 견고한 성장 잠재력을 보여줍니다.
- 다문화 상권의 강점: 이태원 특유의 상권은 다양한 임대 수요를 창출하며 안정적인 수익을 기대하게 합니다.
- 재건축/리모델링 기회: 노후 건물이라는 점이 오히려 향후 가치 증대를 위한 투자 기회가 될 수 있습니다.
다만, 4m 도로 접면은 확장성이 제한적일 수 있으며, 노후 건물(1978년 준공)이므로 재건축 또는 리모델링 시 예상되는 비용과 인허가 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
결론: 용산 이태원동 빌딩, 독특한 매력과 잠재력을 가진 투자처
용산구 이태원동 빌딩 매매 사례는 독특한 지역적 특성과 꾸준한 가치 상승, 그리고 미래 개발 호재가 조화되어 어떻게 부동산 가치를 극대화할 수 있는지를 잘 보여줍니다. 이태원은 여전히 높은 성장 잠재력과 독특한 매력을 가진 투자처로 평가됩니다.
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