안녕하세요! 실거래가로 시장의 흐름을 읽어드리는 빌딩의 정석입니다. 👋
서울 핵심지에서 '20억 대 꼬마빌딩'을 찾는 것은 하늘의 별 따기만큼 어려워졌습니다. 특히 마포구처럼 직장인 수요가 탄탄한 곳은 더더욱 그렇습니다.
오늘 분석할 사례는 2023년 9월 거래된 마포구 도화동의 4층 건물입니다. 5호선 마포역 역세권에 위치하며, 대지 30평 대의 소형 건물이 어떻게 22억 원에 거래되었는지 상세 내역과 투자 포인트를 분석해 드립니다.
📊 [30초 요약] 마포 도화동 꼬마빌딩 실거래 리포트
| 소재지 | 서울시 마포구 도화동 231-13번지 |
| 거래 시기 | 2023년 9월 |
| 매매 가격 | 22억 원 |
| 평당 가격 | 6,163만 원 (대지 기준) |
| 대지 면적 | 35.70평 (161.7㎡) |
| 건물 규모 | 지상 4층 / 연면적 68.40평 |
1. 평당 6천만 원, 마포의 가치 (가격 검증)
이번 거래의 핵심은 '희소성'입니다. 계산기를 한번 두드려 보겠습니다.
- 가격 적정성: 평당 6,163만 원에 거래되었습니다. 이 땅의 공시지가는 평당 약 1,653만 원입니다. 실거래가가 공시지가의 약 3.73배 수준인데, 통상적으로 마포구 역세권 인근이 공시지가의 3~4배 수준에서 거래되는 것을 감안하면 시세에 딱 맞는 정직한 거래입니다.
- 절대 가격의 매력: 평당가는 적정하지만, 총 매매가가 22억 원이라는 점이 가장 큰 무기입니다. 서울 주요 업무지구(YBD, CBD) 접근성이 좋은 마포에서 20억 초반대 올근생 건물은 찾기 힘든 유니크한 매물입니다.
2. 35평 '협소 대지'의 활용법
대지면적이 35.7평으로 크지 않습니다. 이런 소형 필지는 활용 전략이 중요합니다.
- 리모델링 최적화: 지상 4층 규모로, 2002년에 지어졌습니다. 신축 시 주차장법 강화로 1층 면적이 줄어들 수 있으므로, 기존 골조를 살려 대수선(리모델링)을 하는 것이 실면적 확보에 유리합니다.
- 임대 전략: 4m 도로를 접하고 있어 차량 접근성은 보통입니다. 주차 공간에 집착하기보다 1층을 카페나 테이크아웃 전문점으로, 상층부를 소규모 스튜디오나 예약제 오피스로 구성하면 수익률을 극대화할 수 있습니다.
✅ 20억 대 '초소형 꼬마빌딩' 매수 전 필수 체크리스트 5
면적이 작은 건물을 볼 때 이 5가지는 꼭 확인하세요!
- ✔ 일조권 사선 제한: 땅이 작을수록 층수를 올릴 때 건물이 깎이는 부분이 많은지 북쪽 도로 확인 필수.
- ✔ 주차 대수 현실성: 대장상 주차 대수가 있어도 실제 주차가 불가능한 경우가 많음. (인근 공영주차장 확인)
- ✔ 전용 면적 효율: 계단실, 화장실을 뺀 '실사용 면적'이 임대 놓기에 충분한가? (최소 10평 이상 권장)
- ✔ 대출 한도: 공부상 용도가 근린생활시설인지 주택인지 확인. (주택 포함 시 대출 제한)
- ✔ 정화조 용량: 카페나 식당 입점 시 용량 증설이 가능한지. (하수도 원인자 부담금 체크)
📝 빌딩의 정석: 에디터 한 줄 평
"서울 마포구에 내 건물을 가질 수 있는 22억 원. 땅은 작지만 입지가 깡패입니다. 리모델링을 통해 '나만의 꼬마빌딩'을 꿈꾸는 분들에게 좋은 레퍼런스가 되는 거래 사례입니다."
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