안녕하세요! 실거래가로 강남 빌딩 시장의 흐름을 읽어드리는 빌딩의 정석입니다. 👋
최근 '압구정 로데오' 상권이 다시 부활하며 MZ세대의 성지가 되었죠? 오늘 분석할 사례는 상권이 다시 꿈틀대던 2020년 4월, 아주 스마트하게 거래된 강남구 신사동의 신축용 꼬마빌딩입니다.
압구정로데오역 역세권, 삼거리 코너, 게다가 용적률 이득을 보는 '3종 일반주거지역' 땅이 70억 원에 거래된 사례입니다. 왜 이 거래가 성공적인 투자인지 상세히 분석해 드립니다.
📊 [30초 요약] 신사동 꼬마빌딩 실거래 리포트
| 소재지 | 서울시 강남구 신사동 666-22번지 |
| 입지 | 압구정로데오역 도보권 (삼거리 코너) |
| 거래 시기 | 2020년 4월 |
| 매매 가격 | 70억 원 |
| 평당 가격 | 9,703만 원 (대지 기준) |
| 대지 면적 | 72.15평 (238.5㎡) |
| 용도 지역 | 제3종일반주거지역 |
| 도로 조건 | 6m x 6m x 6m 삼거리 코너 |
1. "3종 + 삼거리 코너"의 파괴력
이 물건은 건물을 새로 지었을 때 가치가 폭발하는 전형적인 '신축 부지'입니다. 그 근거는 다음과 같습니다.
- 용도지역의 이점 (3종): 강남 꼬마빌딩 대부분이 2종 일반주거지역(용적률 200%)인 반면, 이곳은 3종 일반주거지역(용적률 250%)입니다. 같은 땅 크기라도 건물을 1~2층 더 높게 지을 수 있어 임대 면적이 획기적으로 늘어납니다.
- 삼거리 코너의 가시성: 일반적인 코너보다 더 좋은 것이 '삼거리 코너'입니다. 3개의 도로가 모이는 지점에 있어, 차량과 보행자 모두에게 건물이 정면으로 노출됩니다. 이는 사옥이나 플래그십 스토어 임차 시 가장 중요한 요소입니다.
- 가격 경쟁력: 거래 당시 평당 9,703만 원에 매매되었습니다. 공시지가(약 5,851만 원) 대비 불과 1.66배 수준입니다. 통상 강남 신축 부지가 공시지가의 2.5~3배에 거래되는 것을 감안하면, 시세 대비 상당히 저렴하게 매입한 케이스입니다.
✅ 강남 '신축용 꼬마빌딩' 매수 전 필수 체크리스트 10
낡은 건물을 사서 새로 지을 계획이라면 이 10가지는 반드시 확인하세요!
- ✔ 명도 난이도: 기존 세입자를 모두 내보내는 데 드는 비용과 시간 확인. (권리금 등)
- ✔ 북쪽 도로 확인: 일조권 사선 제한을 덜 받으려면 북쪽에 도로가 있어야 유리함.
- ✔ 용적률 체크: 2종인지 3종인지에 따라 건물 층수가 달라짐.
- ✔ 도로 폭: 4m 이상 도로에 접해야 건축 허가가 원활하며, 6m 이상이어야 주차 진입이 편함.
- ✔ 지하 굴착: 강남은 암반 지대가 많아 지하 공사비가 추가될 수 있음.
- ✔ 주차 대수: 법정 주차 대수를 확보하면서 1층 상가 면적을 살릴 수 있는가?
- ✔ 배후 상권: 1층에 카페나 리테일, 상층부에 사무실 임대가 가능한 지역인가?
- ✔ 건축비 예산: 매매가 외에 평당 건축비(최근 급등)를 별도로 자금 계획에 포함했는가?
- ✔ 취득세 중과: 법인 매수 시 과밀억제권역 중과세 여부 확인.
- ✔ 대출 한도: 매매가 대비 대출 비율(LTV)과 이자 감당 능력(DSR) 체크.
📝 빌딩의 정석: 에디터 한 줄 평
"70억이라는 금액이 절대 적은 돈은 아니지만, 압구정 로데오의 3종 주거지역 코너 땅을 평당 1억 원 언더로 잡은 것은 '신의 한 수'였습니다. 현재 시세로 환산하면 엄청난 자산 가치 상승이 예상되는 교과서적인 투자 사례입니다."
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