서울 성동구 금호동4가에서 대지 약 23평의 건물이 23억원에 거래됐습니다.
토지 평당가격으로 계산하면 약 9,952만원.
거의 평당 1억원입니다.
처음에는 건물 크기에 비해 가격이 높은 것처럼 보였습니다.
그런데 금호역 주변 정비사업 지도를 함께 놓고 보면 이 가격을 이해할 단서가 조금씩 보입니다.
금호동4가 1394는 어떤 건물인가?
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 거래일 | 2026년 9월 2일 |
| 거래가 | 23억원 |
| 대지 | 76.4㎡ / 약 23.11평 |
| 연면적 | 91.99㎡ / 약 27.83평 |
| 준공 | 2003년 |
| 토지 평당가 | 약 9,952만원 |
왜 23평 토지에 평당 1억원 가까운 가격이 나왔을까?
건물 자체만 놓고 보면 특별히 대형 개발부지는 아닙니다.
따라서 현재 임대수익만으로 23억원을 설명하기보다는 금호역 생활권과 토지 조건, 주변 정비사업 변화까지 함께 보는 것이 필요합니다.
특히 작은 필지는 평당가가 높더라도 총 투자금액이 20억원대로 제한된다는 특성이 있습니다.
꼬마빌딩 시장에서는 평당가뿐 아니라 ‘얼마를 넣어야 이 지역에 진입할 수 있는가’도 중요한 변수입니다.
금호동4가 1458 사업은 어디까지 진행됐나?
금호동4가 1458번지 일대는 2021년 역세권 주택 및 공공임대주택 건립을 위한 지구단위계획구역이 결정됐습니다.
이후 2024년 12월 지역주택조합 조합설립인가를 받았고, 현재 공개자료에는 약 598세대 규모 사업으로 표시돼 있습니다.
금호역과 가까운 곳에서 이런 규모의 주택사업이 진행되고 있다는 사실은 주변 노후 저층지역의 토지 가치를 바라보는 시장 기대에 영향을 줄 수 있습니다.
금호16구역과 금호21구역도 함께 봐야 하는 이유
금호역 생활권의 변화는 1458번지 사업 하나로만 설명되지 않습니다.
금호21구역은 2023년 정비구역 지정 이후 2024년 10월 조합설립인가까지 진행됐습니다.
금호16구역 역시 2026년 9월 현재 정비계획 변경 및 해체공사 관련 절차가 진행되고 있습니다.
즉 서로 다른 위치와 단계의 정비사업이 넓은 금호동 생활권에서 동시에 진행되고 있습니다.
1394번지가 정비사업 직접 수혜지인가?
이 부분은 구분해야 합니다.
주변 정비사업이 많다고 해서 금호동4가 1394가 특정 사업구역에 포함된다는 뜻은 아닙니다.
현재 확인된 자료만으로는 1394번지가 금호동4가 1458 지역주택조합 사업구역에 포함된다고 단정할 수 없습니다.
‘인근 정비사업 기대’와 ‘해당 필지의 직접적인 정비사업 권리’는 전혀 다른 문제입니다.
그럼 주변 재개발이 23억원 거래가격을 만든 것일까?
정비사업 하나만으로 가격 원인을 확정할 수는 없습니다.
금호역 접근성, 준주거지역, 도로조건, 작은 대지로 인한 20억원대 총액, 그리고 주변 주거환경 개선 기대가 함께 작용했을 가능성을 보는 편이 더 합리적입니다.
또 이번 한 건을 근거로 금호동 전체 토지가 평당 1억원이라고 일반화해서도 안 됩니다.
정비사업 지역의 꼬마빌딩은 무엇부터 확인해야 하나?
- 정확한 정비구역 경계
- 해당 토지의 사업구역 포함 여부
- 조합원 또는 토지등소유자 권리
- 현재 사업 단계
- 사업 지연 및 계획 변경 가능성
- 현재 용도지역과 건축 가능 규모
- 기존 임대수익과 금융비용
정비사업 지도는 투자 아이디어를 찾는 데 매우 유용하지만 최종 권리분석을 대신할 수는 없습니다.
이 거래를 다시 보게 된 이유
처음에는 23평 건물에 23억원이라는 숫자만 보였습니다.
하지만 금호역 주변 지도를 펼쳐보니 여러 정비사업이 서로 다른 단계에서 진행되고 있다는 사실이 보였습니다.
그래서 이 거래를 단순히 오래된 3층 건물을 산 것으로 보기보다
금호역 생활권이 변하는 과정에서 작은 토지를 선점한 거래일 가능성을 생각해볼 수 있습니다.
다만 그 기대가 실제 투자수익으로 이어질지는 해당 필지의 권리와 자체 개발 가능성, 정비사업 진행속도를 별도로 확인해야 합니다.
FAQ
금호동4가 1394 거래가는 얼마인가요?
2026년 9월 2일 23억원에 직거래됐습니다.
토지 평당가는 얼마인가요?
약 23.11평을 기준으로 약 9,952만원입니다.
금호동4가 1458 사업은 어느 단계인가요?
2024년 12월 지역주택조합 조합설립인가를 받은 것으로 확인됩니다.
금호21구역은 어느 단계인가요?
2024년 10월 조합설립인가를 받았고 이후 후속 절차가 진행 중입니다.
1394번지도 재개발 구역인가요?
현재 확인된 자료만으로 특정 정비사업구역에 포함된다고 단정할 수 없습니다. 정확한 구역경계 확인이 필요합니다.
※ 본문은 2026년 9월 공개된 실거래 및 정비사업 자료를 기준으로 작성했습니다.
※ 인근 정비사업의 존재가 해당 필지의 직접적인 사업권리나 가격 상승을 보장하지 않습니다.
※ 정비사업 단계와 계획은 향후 변경될 수 있습니다.
※ 투자 전 정비계획도서, 토지조서, 등기사항, 건축물대장 및 건축 가능 규모를 별도로 확인해야 합니다.
※ 본문은 특정 부동산 매수를 권유하기 위한 내용이 아닙니다.
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