“1955년에 지은 2층 건물을 왜 13억5,000만원이나 주고 샀을까?”
사진만 보면 솔직히 눈에 확 들어오는 건물은 아닙니다.
좁은 골목.
오래된 외관.
지상 2층.
사용자 확보자료 기준 준공연도는
1955년.
그런데 2026년 8월 이 건물은
13억5,000만원
에 거래된 것으로 파악됩니다.
71년 된 건물을 산 이유는 무엇일까요?
저는 건물 사진보다 땅과 주변 지도를 같이 봐야 이해되는 거래라고 생각합니다.
영등포동5가 34-134 핵심 요약
주소 : 서울 영등포구 영등포동5가 34-134
도로명 : 영등포로43가길 2
대지 : 106㎡ · 약 32.07평 · 사용자 확보자료 기준
건물 : 89.26㎡ · 약 27평
규모 : 지상 2층 · 사용자 확보자료 기준
준공 : 1955년 · 사용자 확보자료 기준
용도지역 : 준주거지역 · 사용자 확보자료 기준
도로 : 약 4m × 4m 코너 · 사용자 확보자료 기준
2026년 거래가 : 13억5,000만원 · 사용자 확보자료 기준
13억5,000만원이면 토지 평당 약 4,210만원
사용자 확보자료의 대지면적 106㎡, 약 32.07평을 기준으로 계산해보겠습니다.
거래가격 → 13억5,000만원
대지 → 약 32.07평
토지 단순 평당가 → 약 4,210만원
건물 자체만 보면 이 가격을 설명하기 쉽지 않습니다.
연면적이 약 27평에 불과하고 준공 후 70년 이상 지난 구축이기 때문입니다.
그래서 이런 거래에서는
“현재 건물이 얼마짜리냐”보다 “이 땅의 위치와 앞으로의 쓰임이 무엇이냐”
를 보는 편이 더 중요합니다.
71년 된 건물보다 ‘32평 코너 땅’을 봐야 하는 이유
사용자 자료 기준 이 땅은 약 4m 도로 두 면에 접한 코너입니다.
대지는 32평 정도로 크지 않습니다.
하지만 오래된 시장 골목에서는 코너라는 조건 자체가 꽤 중요합니다.
한 면만 좁은 도로에 붙어 있는 필지보다
- 가시성
- 출입구 계획
- 보행 동선
- 상가 배치
- 향후 리모델링·신축 설계
측면에서 선택지가 늘어날 수 있기 때문입니다.
그런데 주변 재개발은 생각보다 더 많이 진행됐습니다
이 거래에서 제가 두 번째로 보는 부분입니다.
영등포시장 일대의 정비사업은 이제 단순한 기대 단계에만 머물러 있지 않습니다.
가장 대표적인 곳이 영등포1-12 재정비촉진구역입니다.
영등포1-12, 1,177세대·49층 통합심의 통과
서울시는 2026년 7월 23일 열린 정비사업 통합심의위원회에서 영등포1-12 재정비촉진구역 재개발사업을 조건부 의결했습니다.
계획상 이곳에는
최고 높이 → 지상 49층
전체 주택 → 1,177세대
공공주택 → 235세대
추가 계획 → 공공보행통로·공공임대상가·공영주차장·문화공원
등이 들어설 예정입니다.
즉 영등포 전통시장 일대가 기존 저층 노후 상권에서 대규모 주거·상업 복합지역으로 바뀌는 사업이 실제 절차를 밟고 있는 것입니다.
영등포1-13은 이미 착공과 일반분양까지 갔습니다
바로 인근 영등포1-13은 한 단계가 아니라 훨씬 더 앞서 있습니다.
조합 공개자료에서는 2025년 6월 1일 착공한 것으로 확인됩니다.
같은 달 일반분양 공고도 진행됐고,
현재 계획상 준공 목표는
2028년 12월.
입니다.
즉 이 일대 정비사업은 ‘언젠가 될 수도 있는 개발계획’만 있는 게 아니라 실제 철거와 착공, 분양으로 이어진 사례가 존재합니다.
그렇다면 34-134도 재개발 물건일까?
여기서 반드시 선을 그어야 합니다.
현재 제가 확인한 공식 정비사업 자료만으로는 영등포동5가 34-134가 영등포1-12나 1-13 정비구역 안에 직접 포함된다고 확인되지 않습니다.
따라서
“13억5,000만원에 사면 재개발 입주권을 받는다.”
같은 식으로 접근해서는 안 됩니다.
이 물건은 재개발 구역 직접 편입 가능성보다 주변 정비사업으로 상권과 주거환경이 변할 수 있는 소형 토지라는 관점으로 보는 게 안전합니다.
주변에 1,177세대가 들어오면 무엇이 달라질까?
대규모 정비사업은 구역 안 부동산에만 영향을 주는 것은 아닙니다.
주변에도
- 새로운 주거인구
- 상가 소비수요
- 도로·보행환경 변화
- 신규 상권 형성
- 노후 상가의 리모델링·신축 수요
등이 발생할 가능성이 있습니다.
물론 주변 정비사업이 진행된다고 해서 개별 필지의 가격이 자동으로 오르는 것은 아닙니다.
하지만 수십 년 동안 저층 노후상권이 유지됐던 지역에 수백~천 세대 규모의 신축 주거가 들어오면 토지의 이용가치를 다시 평가하는 계기가 될 수 있습니다.
준주거지역이라는 점도 그냥 지나치면 안 됩니다
사용자 확보자료 기준 이 필지는 준주거지역입니다.
일반적인 저층 주거지역보다 활용할 수 있는 건축용도와 밀도 측면에서 유리할 가능성이 있습니다.
다만 여기서도
“준주거니까 얼마까지 지을 수 있다”
고 단순 계산해서는 안 됩니다.
실제 신축 가능 규모는 도로폭, 건축선, 주차, 높이 제한, 각종 도시계획 조건에 따라 달라집니다.
32평이면 실제 신축이 쉬울까?
대지가 32평이라는 점도 현실적으로 봐야 합니다.
코너라 하더라도 절대적인 면적은 작습니다.
신축을 검토할 경우
도로후퇴 여부
실제 건축 가능 면적
계단·엘리베이터 코어
주차장 설치 기준
층별 임대가능 면적
공사비 대비 예상 임대수익
을 함께 계산해야 합니다.
특히 소형 필지는 엘리베이터와 계단, 화장실 같은 공용공간이 차지하는 비중이 커지기 때문에 단순 용적률 계산과 실제 임대면적 사이에 차이가 커질 수 있습니다.
71년 된 건물도 거래되는 이유
오래된 건물이라고 해서 가치가 없는 것은 아닙니다.
특히 서울의 오래된 상권에서는 건물보다 토지가 거래의 본체가 되는 경우가 많습니다.
건물이 낡을수록 오히려 매수자는
“현재 건물을 어떻게 유지할까?”
보다
“이 땅을 앞으로 어떻게 사용할 수 있을까?”
를 먼저 볼 수 있습니다.
박진우의 판단, 저는 13.5억보다 ‘왜 1955년 건물을 샀나’를 봅니다
이번 거래에서 가장 눈에 들어오는 숫자는 당연히
1955년 → 2026년.
71년 된 건물입니다.
그런데 저는 오히려 그 점 때문에 이 거래를 건물 매매로 보지 않습니다.
매수자가 본 것은
준주거지역,
약 32평의 토지,
4m×4m 코너,
영등포시장 생활권,
그리고 실제로 진행되고 있는 주변 정비사업일 가능성이 큽니다.
그래서 저는 이번 거래를
“71년 된 낡은 건물을 산 거래”보다 “변화가 시작된 영등포시장 안의 작은 코너땅을 확보한 거래”
에 가깝게 봅니다.
다만 주변이 재개발된다는 이유만으로 매입하면 안 됩니다.
제가 실제 투자 전 확인할 것은
정비구역 경계 → 권리관계 → 도로조건 → 신축 가능 연면적 → 예상 임대료 → 공사비
순서입니다.
30초 핵심 정리
주소 → 영등포동5가 34-134
2026년 거래 → 13억5,000만원 · 사용자 확보자료 기준
대지 → 약 32.07평
준공 → 1955년 · 사용자 확보자료 기준
토지 평당가 → 약 4,210만원
영등포1-12 → 49층 · 1,177세대 통합심의 통과
영등포1-13 → 2025년 착공 · 일반분양 진행
핵심 → 본 건물의 정비구역 직접 포함 여부는 별도 확인 필요
영등포동5가 34-134 FAQ
영등포동5가 34-134는 얼마에 거래됐나요?
사용자 확보자료 기준 2026년 8월 13억5,000만원에 거래됐습니다.
13억5,000만원이면 토지 평당 얼마인가요?
사용자 확보자료의 대지면적 약 32.07평을 기준으로 단순 계산하면 평당 약 4,210만원입니다.
건물이 정말 1955년에 지어진 건가요?
1955년 준공 정보는 사용자 확보자료를 기준으로 작성했습니다. 공개 부동산 정보에서는 해당 주소의 건축물 연면적 89.26㎡가 확인됩니다.
영등포1-12 재개발은 현재 어느 단계인가요?
2026년 7월 서울시 정비사업 통합심의에서 조건부 의결됐습니다. 계획상 지상 49층, 총 1,177세대이며 이 가운데 235세대가 공공주택입니다.
영등포1-13은 착공했나요?
조합 공개자료 기준 2025년 6월 착공했으며 일반분양까지 진행됐습니다. 현재 계획상 2028년 12월 준공을 목표로 하고 있습니다.
34-134도 재개발 입주권을 받을 수 있나요?
현재 확인된 공식자료만으로 이 필지가 영등포1-12나 1-13 정비구역 안에 포함된다고 확인되지 않습니다. 입주권이나 권리 여부는 정비구역 경계와 권리산정기준일 등을 별도로 확인해야 합니다.
32평 코너부지는 신축 가치가 있나요?
두 면 도로 접면은 설계와 출입 동선에 유리할 수 있지만 실제 사업성은 도로후퇴, 주차, 건축선, 용적률, 공사비와 예상 임대료를 함께 계산해야 판단할 수 있습니다.
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