🏢 "48억 주고 건물이 아니라 '광고판'을 샀다?" 을지로4가역 대로변 거래의 비밀 (주교동 분석)
작성일: 2026년 1월 19일 | 서울 중구 꼬마빌딩 & 상권 분석
안녕하세요! 겉모습이 아닌 땅의 본질을 꿰뚫는 '빌딩의 정석'입니다. 🏗️
"1963년생 할아버지 건물을 평당 1억 2천에 샀다고?"
누군가는 미쳤다고 할지 모릅니다. 건물은 낡았고, 주차도 마땅치 않아 보이니까요.
하지만 2025년 12월, 서울 중구 주교동(을지로4가역)의 이 낡은 건물은 약 48억 원에 주인을 찾았습니다.
매수자는 왜 60년 넘은 건물을 샀을까요? 정답은 건물이 아니라 '압도적인 가시성(광고판 효과)'과 '일반상업지역(땅의 가치)'에 있습니다. 그 비밀을 파헤쳐 봅니다. 👇
📑 을지로 임장 리포트 (Contents)
1. 🔍 [스펙] 48억 거래의 실체
건물 가치는 '0원'에 가깝습니다. 오직 땅값입니다.
| 소재지 | 서울 중구 주교동 172-1 |
|---|---|
| 토지 면적 | 40.02평 (132.3㎡) |
| 용도 지역 | 일반상업지역 (용적률 깡패) |
| 매매가 | 47억 7,640만 원 |
| 평당 단가 | 약 1억 1,935만 원 |
| 준공 연도 | 1963년 12월 31일 (63세) |
2. 📍 [입지] 건물이 아니라 '광고판'이다
지도와 로드뷰를 보면 이 건물의 진가가 드러납니다.
- 을지로4가역 초역세권: 2호선과 5호선이 만나는 더블 역세권에서 도보 1~2분 거리입니다. 접근성이 압도적입니다.
- 2차선 대로변 코너급: 좁은 골목 안에 박혀있는 건물이 아닙니다. 대로변에 접해있어 지나가는 차량과 사람들에게 24시간 노출됩니다. 즉, 건물 자체가 거대한 '옥외 광고판' 역할을 합니다.
- 힙지로 + 전통 상권: 'Sewing Factory'라는 간판에서 알 수 있듯, 이곳은 미싱, 조명, 인쇄 등 전통 산업과 젊은 층이 찾는 '힙지로' 감성이 공존하는 특수 상권입니다.
3. 💰 [분석] 공시지가 1.64배의 의미
"서울 4대문 안 상업지를 공시지가 1.6배에?"
이 건물의 공시지가는 평당 약 7,283만 원입니다.
거래가는 평당 1억 1,935만 원으로, 공시지가 대비 1.64배 수준입니다.
강남이나 성수동이 공시지가의 2~3배를 훌쩍 넘는 것을 감안하면, 서울 도심 한복판의 '일반상업지역' 땅을 이 가격에 확보한 것은 매우 합리적인(Safe) 딜입니다. 건물값은 사실상 치지 않고, 알짜 땅만 산 셈입니다.
4. 🏢 빌딩의 정석 Insight
"썩은 건물이 보이면, 땅의 용도를 보라."
1963년 건물은 당장 사용하기엔 불편할 수 있습니다.
하지만 '일반상업지역'이라는 계급장은 변하지 않습니다. 추후 신축 시 높은 용적률을 적용받아 고층 빌딩으로 재탄생할 잠재력이 있습니다.
매수자는 당장은 임대 수익이나 본인 사업장의 '간판 효과'를 누리다가, 훗날 '신축(Development)'이라는 확실한 엑시트 카드를 쓸 것입니다. 48억 원, 비싼 게 아니라 미래를 산 가격입니다. 💎
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