안녕하세요! 실거래가로 부동산 투자의 정석을 알려드리는 빌딩의 정석입니다. 👋
빌딩 투자의 꽃은 무엇일까요? 바로 '지가 상승(Capital Gain)'입니다. 임대 수익도 중요하지만, 결국 큰돈을 버는 것은 땅값의 상승입니다.
오늘 분석할 사례는 강북구 수유동의 전설적인 거래입니다. 불과 5~6년 만에 매각 차익으로만 134억 원을 남긴 사례인데요. 어떻게 이런 수익이 가능했는지, 대로변 코너 신축 부지의 가치를 철저히 분석해 드립니다.
📊 [30초 요약] 수유동 신축부지 실거래 리포트
| 소재지 | 서울시 강북구 수유동 47-52번지 |
| 입지 | 우이신설선 화계역 역세권 (5차선 대로변 코너) |
| 거래 시기 | 2020년 5월 (매도 완료) |
| 매매 가격 | 200억 원 (평당 3,489만 원) |
| 대지 면적 | 573.24평 (1895㎡) |
| 용도 지역 | 제3종일반주거지역 (용적률 유리) |
1. 6년 만에 134억 수익? 계산기 두드려보니
이 건물의 이전 거래 내역을 보면 입이 떡 벌어집니다. 단순 보유만으로 얻은 수익을 계산해 보았습니다.
💰 매각 차익 시뮬레이션
- 2015년 4월 매수: 66억 원 (평당 1,151만 원)
- 2020년 5월 매도: 200억 원 (평당 3,489만 원)
- ▶ 총 매각 차익: +134억 원
"연간 22억 3천만 원 수익"
"월간 1억 8,600만 원 수익"
매달 1억 8천만 원씩 통장에 꽂힌 셈입니다. 이것이 바로 '입지 좋은 대형 평수'를 '저평가 시점'에 선점했을 때 나오는 파괴력입니다.
2. 200억 가치를 만든 3가지 이유
단순히 운이 좋아서 3배가 오른 것이 아닙니다. 이 땅에는 가격이 오를 수밖에 없는 확실한 근거가 있었습니다.
- 570평 대형 부지의 희소성: 서울 시내 역세권에서 500평이 넘는 단일 필지는 매우 드뭅니다. 대형 오피스텔, 병원, 사옥 등을 지으려는 시행사나 기업 입장에서 대체 불가능한 매물입니다.
- 제3종일반주거지역: 일반 2종보다 용적률을 더 높게 받을 수 있어 건물을 더 높고 넓게 지을 수 있습니다. 이는 곧 사업성으로 직결됩니다.
- 대로변 코너 입지: 5차선 도로와 6m 도로를 낀 코너 자리는 가시성이 최상급입니다. 건물을 지었을 때 랜드마크가 될 수 있는 자리입니다.
✅ '신축 부지' 매수 전 필수 체크리스트 5
건물을 허물고 새로 지을 땅을 찾으시나요? 이 5가지는 꼭 확인하세요!
- ✔ 명도 가능 여부: 기존 세입자를 모두 내보낼 수 있는가? (가장 중요한 리스크)
- ✔ 용적률/건폐율 확인: 해당 용도지역(2종, 3종, 준주거 등)에서 최대로 지을 수 있는 면적 계산.
- ✔ 도로 사선 제한: 도로 폭에 따라 건물이 깎이는 부분이 발생하는지 가설계 필수.
- ✔ 지하 굴착 여건: 암반이나 지하수 문제로 공사비가 증가할 가능성 체크.
- ✔ 배후 수요 분석: 신축 후 임대(오피스텔, 상가)가 맞춰질 만한 입지인가?
📝 빌딩의 정석: 에디터 한 줄 평
"남들이 쳐다보지 않을 때 66억을 던진 과감함, 그리고 5년을 버틴 인내심이 134억이라는 달콤한 열매를 만들었습니다. 제2의 수유동 대박 물건, 아직 서울 곳곳에 숨어 있습니다."
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