안녕하세요! 실거래가로 빌딩 투자의 맥을 짚어드리는 빌딩의 정석입니다. 👋
빌딩 투자에서 가장 중요한 것은 무엇일까요? 바로 '싸게 사는 것'입니다. 하지만 서울 주요 상권에서 코너 건물을 싸게 사기란 쉽지 않습니다.
오늘 분석할 사례는 2020년 8월 거래된 강서구 화곡동(강서구청 먹자상권)의 5층 건물입니다. 대지 120평이 넘는 코너 건물을 공시지가의 약 2배 수준에 매입한, 아주 교과서적인 '실속 투자' 사례를 분석해 드립니다.
📊 [30초 요약] 강서구청 먹자상권 빌딩 실거래 리포트
| 소재지 | 서울시 강서구 화곡동 1113-10번지 |
| 거래 시기 | 2020년 8월 |
| 매매 가격 | 42억 원 |
| 평당 가격 | 3,423만 원 (대지 기준) |
| 대지 면적 | 122.69평 (405.6㎡) |
| 건물 규모 | 지상 5층 / 연면적 245.22평 |
| 도로 조건 | 2차선 × 6m 코너 |
1. 공시지가 2배, 왜 '혜자' 거래인가?
이 거래의 핵심은 가격 경쟁력입니다. 직접 계산해 본 수치를 근거로 설명해 드립니다.
- 공시지가 비교 분석: 이 땅의 공시지가는 평당 약 1,657만 원입니다. 실거래가(3,423만 원)는 공시지가의 2.07배 수준입니다. 보통 서울 주요 상권의 코너 건물이 공시지가의 2.5배~3배 이상 호가하는 점을 고려하면, 거품이 완전히 제거된 가격에 진입했습니다.
- 대지 지분의 가치: 42억 원이라는 절대 금액도 중요하지만, 122평이라는 넓은 땅을 확보했다는 점이 핵심입니다. 평당 3천만 원 중반대에 서울 코너 땅 120평을 산 셈이니, 향후 신축 시 주차 공간 확보나 설계 효율성 면에서 엄청난 이점이 있습니다.
2. 강서구청 '밤 상권'의 위력
입지를 현장감 있게 분석해 보겠습니다. 이곳은 전형적인 '유흥 및 먹자 상권'입니다.
- 임차 구성(Tenant Mix): 1층에는 식자재 마트(모노마트)가 있어 낮과 밤의 유동인구를 모두 잡고 있습니다. 상층부는 노래연습장, 마사지 등 유흥 업종이 입점해 있습니다. 이런 업종은 경기 변동에 민감할 수는 있으나, 일반 사무실보다 훨씬 높은 임대료를 감당할 수 있는 고수익 업종입니다.
- 가시성 끝판왕: 2차선 도로와 6m 도로가 만나는 코너에 위치해 건물이 눈에 확 띕니다. 2004년 준공된 건물이지만 곡선형 유리 마감 등 외관 관리가 잘 되어 있어, 매수 후 큰돈을 들이지 않고도 즉시 임대 수익(Income Gain)을 올릴 수 있는 상태입니다.
✅ 유흥/먹자 상권 건물 매수 체크리스트 10
이런 상권의 건물을 보실 때는 아래 내용을 꼭 체크하세요!
- ✔ 주요 유동 시간대: 낮보다 밤이 활발한가? (심야 상권 확인)
- ✔ 위락시설 허가 가능 여부: 유흥주점 입점이 가능한 용도지역인가?
- ✔ 임차인 업종 현황: 신고/허가 업종(노래방 등)의 승계가 원활한가?
- ✔ 건물 정화조 용량: 식당/주점 입점 시 용량 초과 여부 확인.
- ✔ 주차장 진출입: 2차선 도로에서 진입이 수월한가?
- ✔ 간판 설치 공간: 상층부 임차인을 위한 광고판 자리가 충분한가?
- ✔ 공시지가 대비 매매가율: 2.5배 이하인가? (가성비 판단 기준)
- ✔ 인근 개발 호재: 서부광역철도 등 교통 호재 영향권인가?
- ✔ 건물 노후도: 엘리베이터 유무 및 화장실 상태 (리모델링 비용 추산)
- ✔ 권리금 형성 여부: 바닥 권리금이 형성되어 있다면 공실 위험이 낮음.
📝 빌딩의 정석: 에디터 한 줄 평
"42억 원으로 서울 코너 땅 122평을 산다는 것, 그것도 수익이 바로 나오는 건물을 산다는 것은 투자의 정석입니다. 화려하진 않지만 실속을 챙긴 스마트한 매수 사례입니다."
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