송파구 거여동 21-16,17번지 빌딩 매매 사례 분석: 2019년 49억 원 거래, 신축 부지의 현재 가치는?

안녕하세요. 서울 동남권의 새로운 주거 중심지로 떠오르는 송파구 거여동은 최근 몇 년간 활발한 재개발 및 상권 활성화로 주목받고 있습니다. 오늘은 거여동에 위치한 한 빌딩의 2019년 매매 사례를 분석하며, 신축 부지로서의 잠재력과 당시의 시장 맥락, 그리고 현재(2025년) 변화된 가치에 대해 심층적으로 탐구해보고자 합니다.

거여동 빌딩 개요: 2019년 3월 49억 원 거래

먼저, 해당 빌딩(부지)의 주요 정보를 살펴보겠습니다.

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 21-16,17번지
인근 지하철역: 거여역 (뛰어난 접근성)
거래일: 2019년 3월
매매가격: 49억 원
토지가격: 평당 3,974만 원
- 대지면적: 123.30평 (약 407.6㎡)
건물면적: 78.73평 (약 260㎡)
용도지역: 준주거지역
층수: 지상 1층
도로 조건: 8m × 6m 코너
준공년도: 1994년 4월 7일
공시지가 (당시 추정): 약 1,720만 원/평 (토지가격 대비 약 2.31배) *(※ 제공된 공시지가 비율을 기준으로 역산한 값입니다. 공시지가는 시장 가격보다 낮게 형성되는 것이 일반적입니다.)*
비고: 신축 부지로 매매된 것으로 명시 (기존 건물 철거 후 신축 가능성 반영)

2019년 시장 맥락에서의 가치 평가

2019년 3월 당시 49억 원에 거래된 이 부지는 평당 3,974만 원으로, 송파구 거여동 내에서 중간 가격대를 형성했습니다. 대지면적 123.30평에 건물면적 78.73평의 소규모 기존 건물이 있었으나, 매매 비고에 '신축 부지'로 명시된 점이 중요합니다.

이는 투자자가 기존 건물의 가치보다는 대지의 잠재력을 보고 매입했으며, 8m × 6m 코너라는 입지적 장점을 활용하여 새로운 건물을 지어 상업적 또는 주거적 가치를 극대화할 계획이었음을 시사합니다. 준주거지역 내에서 다양한 용도 변경 가능성도 고려되었을 것입니다.

현재(2025년) 시세 추정: 가치 상승은 얼마나?

송파구 거여동은 거여역 주변의 상권 활성화와 함께 대규모 거여·마천지구 재정비 사업 등 압도적인 개발 호재로 인해 2019년 이후 서울 내에서도 꾸준히 가격 상승세를 보였습니다. 이 기간 송파구 상업용 부동산 평당가는 평균 25%에서 35% 정도 상승한 것으로 추정됩니다.

이러한 상승률을 2019년 토지가격에 적용하여 2025년 현재 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

2019년 평당 3,974만 원에 25% 상승률을 적용하면 약 4,967만 원/평 수준입니다.
35% 상승률을 적용하면 약 5,365万 원/평 수준입니다.

따라서 해당 부지의 토지가격은 2025년 현재 평당 4,900만 원에서 5,300만 원 수준으로 평가될 가능성이 있으며, 이는 전체 매매가에도 유의미한 상승으로 이어졌을 것입니다.

부동산 가치 상승을 견인하는 주요 요인

이러한 가치 상승 뒤에는 거여동 부지가 가진 여러 긍정적인 요인이 존재합니다.

최적의 입지: 거여역 인근의 8m × 6m 코너에 위치하여 지하철 접근성이 뛰어나고, 뛰어난 시인성(가시성)과 함께 상업적 활용 가치를 높입니다. 이는 새로운 건물을 지었을 때 상권 활성화에 유리하게 작용합니다.
용도지역의 잠재력: 준주거지역에 속하여 아파트 건설은 어렵지만, 신축 시 근린생활시설, 오피스텔, 다세대 주택 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.
지역 개발 호재: 거여·마천지구 재정비 사업과 천호대로변 상권 활성화는 거여동 전체의 가치를 장기적으로 견인하는 강력한 호재입니다. 새로운 주거 단지 조성은 유동 인구를 늘리고 주변 상권을 활성화할 것입니다.
신축 부지로서의 가치: 기존 건물이 노후화되어 재개발 가치를 반영하여 매매되었으며, 이는 투자자가 새로운 건축물을 통해 가치를 창출할 수 있는 기회를 의미합니다.

투자 시사점 및 주의사항

이 사례는 투자자들에게 다음과 같은 중요한 시사점을 던집니다.

신축을 통한 가치 창출: 노후화된 기존 건물보다는 대지의 잠재력과 신축을 통한 수익 극대화를 목표로 하는 투자의 좋은 예시입니다.
코너 입지의 활용: 코너에 위치한 부지는 상가나 다세대 주택 등 다양한 임대 수익 모델에 유리하며, 향후 매각 시에도 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.
안정적인 임대 수요: 거여역 주변의 풍부한 주거 및 상업 수요는 신축 건물 완공 시 안정적인 임대 수익을 기대하게 합니다.

다만, 준주거지역 내의 용도 제한과 신축 시 적용될 건축 규제(건폐율, 용적률)를 면밀히 검토해야 하며, 공사 기간 동안의 비용 및 위험 관리도 중요합니다.

결론: 송파구 거여동 신축 부지, 성장 잠재력 풍부한 투자처

송파구 거여동 빌딩 매매 사례는 우수한 입지, 개발 잠재력, 그리고 신축을 통한 가치 창출이 조화되어 어떻게 폭발적인 부동산 가치 상승을 이끌어낼 수 있는지를 보여줍니다. 거여동은 여전히 높은 성장 잠재력을 가진 매력적인 투자처로 평가됩니다.

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